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深圳房租上涨遇"天花板" 打造租赁市场"引才"
2017-09-09 17:10:43 来源:21世纪经济报道

链家研究院的数据显示,6月,深圳18岁至25岁签约租客的比例达到17 9%,比前一个月上涨了5 3个百分点。

        适逢毕业季,以大学毕业生为主力的人才流入也带动了住房租赁市场的火爆。
 
        但从租金的表现来看,毕业季的火爆并未带来租金的明显上涨。9月4日,21世纪经济报道记者从深圳中原地产研究中心获悉,8月深圳的租金指数环比上涨1%;而此前的7月,租金指数环比下跌0.57%。
 
        与房价相比,房租是一个与生活成本更为直接相关的指标。事实上,从去年开始,深圳的住房租金就已经出现了企稳甚至下调的现象,这对城市降低成本、吸纳人才无疑是一大利好。
 
        深圳市房地产中介协会研究总监徐枫认为,大城市的住房租金存在“天花板”现象。而深圳,已经很接近这一天花板。
 
        随着租赁新规的出台,在增加供应和租房者权益等举措之下,深圳将迎来更完备的住房租赁市场。这同时也意味着,深圳将对不同收入水平的群体提供不同层次的住房租赁供应与保障。
 
 
        租金“天花板”
 
        在创新创业氛围和宽松的落户政策吸引之下,深圳持续在吸引人才的流入。
 
        深圳市人力资源和社会保障局公布的数据显示,2017年上半年,深圳共接收毕业生5.2万人,同比增长56%;引进在职人才5万人,同比增长26.9%。
 
        百度地图不久前发布的《2017年第二季度中国城市研究报告》则显示,在全国60个主要城市人口吸引力榜单综合排名中,深圳蝉联第一。
 
        但是,同样“高高在上”的房价,使购房在深圳成为一件难事。在这背后,支撑起这座“移民城市”宜居的关键就变成房屋租赁。

        21世纪经济报道记者梳理了今年以来深圳房租的涨跌幅情况,尽管整体呈现小幅上涨的趋势,但7月单月下跌。对照去年的情况来看,当前的租金水平也仍然低于去年上半年。
 
        深圳Q房网在一份分析中指出,6-7月虽然属于租赁市场旺季,这两个月的租单量也有明显提升,但租金水平依然在走低,且近一年的租金波动较往年更加明显。按照以往的规律,租赁市场和买卖市场呈一定的正相关关系,房价上涨乏力的情况下租金也受到制约。
 
        值得注意的是,租金与收入水平的关联性很大程度上更甚于房价。香草招聘联合房天下在8月发布的《2017年应届生租房价格报告》指出,84.2%的应届毕业生需要租房,深圳应届生租房开支占到月均工资收入的59%。7月,深圳一居室的整租均价达到了2783元。
 
        深圳市房地产中介协会的一项网络问卷调查结果显示,高达91%的深圳租客可接受的月租金水平在3000元以内。
 
        徐枫认为,尽管随着房价的上涨,房屋租金也会相应调整,但住房租金存在“天花板”,个人或家庭的月租金一般不超过月收入的一半。

        徐枫告诉21世纪经济报道记者,根据他们的调研,从去年以来,深圳出现了很多“换租”现象,即租房人群从福田、南山等较中心的地段搬到租金相对较低的宝安、龙岗等地,租房热点区域向外转移。
 
        解决中低收入者租房问题
 
        中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇不久前在21世纪经济报道撰文称,在市场经济条件下,不同人群有不同的住房需求,出租房同样有高端、中端和低端之分。
 
        相对来说,中低收入者对租金水平更为敏感。如何解决和保障这一群体的租赁问题,或许是致力于引才的深圳更需要考虑的重点。
 
        除了通过市场自发的调节来应对高昂的房租之外,深圳政府也在采取多种措施,其中包括向毕业生提供过渡期免费住房。
        
        2013年10月,深圳共青团系统在福田区试点建立“青年驿站”,免费向来深高校毕业生提供短期住宿、就业咨询、生活信息等综合服务,符合条件的申请者可免费入住一星期。
 
        到去年,深圳推出的青年驿站已有3000套,按照计划,到2018年底,将增加至2万套。
 
        今年7月,在深圳市政协六届十二次常委会上,其中一项重要议程是举行“壮大实体经济”专题协商会。大疆创新创始人汪滔在发言中指出,城市之间抢夺优秀大学毕业生资源的竞争越来越激烈,背后的关键是要提高对人才的吸引力。
 
        汪滔提出一个建议,可以考虑在深圳全市范围内修建一整栋人才公寓,达到拎包入住的条件,大学毕业生来深后免费住半年。
 
        汪滔指出,刚毕业的年轻人喜欢聚集在一起,人才公寓就像是坐落在城市里的大学宿舍,有紧密的社区氛围,既在一定时间内缓解了大学生的租房压力,同时又给他们提供了思想碰撞的空间。

        “只要能实实在在地解决大学毕业生的这些问题,深圳可以聚英才而用之。”汪滔表示。
 
        当前,深圳对新落户的大学生采取的是发放住房补贴的方式,最低为15000元/人。
 
        而在大学毕业生之外,其他中低收入者同样是值得关注的对象。深圳一位国有房地产企业的管理层人士告诉21世纪经济报道记者,任何城市都需要各个阶层的从业者,如果在城市发展过程中一味疏解低端人口,会造成基础服务业缺失从而拉升整体成本的后果。
 
        他由此提出,一个健康的城市需要城中村。
 
        尤其对于深圳而言,在政府的租赁保障房之外,城中村也一直是深圳抵御城市居住成本增高的一大堡垒。时至当前,城中村住房仍然解决了深圳70%的租赁需求。
 
        在不久前发布的鼓励租赁市场发展的文件中,深圳提出,“十三五”期间将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)城中村住房,统一租赁经营、规范管理。
 
        上述国有房地产企业人士指出,这或许会在一定程度推高租金。因此在改造的过程中,政府同时应该兼顾到低收入人群。

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